北京近郊新城楼市调整未来房价预测与影响

北京目前一共有16个行政区和1个经济开发区，分为三个层次：

第一层次是“中心城区”，包括东西城、海淀、朝阳、丰台、石景山，以及北京城市副中心。

第二层次是“近郊新城区”，包括亦庄、大兴、顺义、昌平、房山。

第三层次是“远郊生态涵养区”，包括门头沟、密云、平谷、延庆、怀柔、等偏远郊区。

如果按照北京要实施“完善一区一策的调控措施”的说法，那就意味着各区可以实施不同的楼市政策，呈现出“有松有紧”的态势。再结合目前北京即将启动“新一轮人口疏解”的基本背景，我们基本可以判断：北京中心城区的楼市政策几乎不可能放松。

也就是说，对于目前的东西城、海淀、朝阳、丰台、石景山和副中心来说，楼市政策应该不会有太大变化，基本保持不变。

而作为北京的“生态保护区”的“远郊涵养区”也不会放松楼市政策，包括门头沟、密云、平谷、延庆、怀柔等也不会实施“一区一策”。因为这些“生态涵养区”不允许常住人口聚集和大规模房地产开发。

因此，最有可能实施“一区一策松绑政策”的区域一定是在“近郊新城区”：亦庄、大兴、顺义、昌平、房山。这是因为在北京新版城市规划中，只有“近郊新城区”才允许常住人口容量增加，北京近郊新城是承接主城区人口疏解的核心板块。

未来北京各大近郊新城都至少要承接主城区常住人口转移规模在10-20万以上，因此近郊新城才是北京楼市发力的重点。

那么，哪个“近郊新城”会第一个试点“一区一策的楼市松绑政策”呢？目前看，房山区首先“抢跑”已经基本确定了。

原因非常简单：房山区的经济水平和房价水平，目前在整个“近郊新城”中都是垫底的。目前房山区的“住宅可售存量”已经超过1万套，按照2022年房山的去量化大概是4000套来估算，房山区的去化周期已经达到了2-3年。

而且从过去一年的楼市走势来看，房山楼市隐隐有持续“走低”的趋势：市场成交量和成交价格都在持续“走低”。

什么是“多子女家庭+职住平衡家庭购房支持政策”？

“多子女家庭+职住平衡家庭购房支持政策”是指针对拥有多个子女的家庭和那些在工作和居住地点之间实现平衡的家庭，给予一定的购房优惠政策。

这些政策可能包括降低首付比例、提供优惠贷款利率、提高购房额度等，旨在鼓励这些家庭在近郊新城区购房，从而推动城区人口向近郊新城区的流动。通过这种方式，政府希望减轻中心城区的人口压力，促进城市发展的均衡和可持续性。

在房山区作为试点区域实施这一政策的背景下，有望吸引更多符合条件的家庭前往房山购房。这将有助于缓解房山楼市库存压力，提高房地产市场的成交量和成交价格。同时，这也将有助于房山区吸引更多人才和投资，进一步提高区域经济发展水平。

我们判断北京楼市新政的核心内容主要有两点：

第一，为多孩子家庭提供优惠政策，如取消认房不认贷，降低二套房首付，以支持多生育家庭。

第二，实现职住平衡，鼓励人们将城区房产转移到房山地区，享受唯一住房优惠政策，降低二套房首付。这将有助于疏解主城区人口。

那么，在新政策实施后，房价将会如何变化呢？我们预测房山房价有望上涨，原因主要有三点：

第一，新政策实施后，城区刚需和改善人群将首先涌向房山购房，因为取消了认房不认贷，购房门槛大幅降低。

对于大量的城区改善客户来说，这是最好的改善机会。

第二，房山区的发展基本面不断提升，如乐高乐园、宣武医院、清华附中、人大附中等项目的逐渐落地，已经填平了房山区的配套短板。

第三，随着丽金线的建设，房山地铁将直通丽泽商务区和西城金融街，房山未来的房价有望与石景山区看齐。

综上所述，我们认为，在北京即将启动新一轮人口疏解的关键时刻，完善“一区一策”政策在北京近郊新城是非常必要的。

这不仅可以推动北京主城区常住人口加快向近郊疏解，同时还可以帮助北京近郊楼市去库存，最关键的是，还能让北京卖地更顺畅。

这意味着中国楼市再次重启的机会基本确定。既然北京都放宽了政策，其他地区也应加以关注，因为房地产的大力支持已经成为新一轮经济的核心发动机。